NÁJOM versus HYPOTÉKA: Čo sa teraz oplatí viac?

Rozhodovanie medzi nájmom a kúpou nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších finančných rozhodnutí v živote človeka. Nejde len o peniaze, ale aj o životný štýl, flexibilitu a dlhodobé ciele. Ako finančná poradkyňa viem, že správna voľba závisí od mnohých faktorov, ktoré sa líšia pre každého jednotlivca. Poďme sa pozrieť na to, kedy sa oplatí nájom a kedy hypotéka, a aké sú ich výhody a nevýhody v kontexte súčasných slovenských podmienok.

Slováci a bývanie: Štatistiky a trendy

Na Slovensku je vlastníctvo nehnuteľnosti tradične silne zakorenené. Podľa Eurostatu (štatistický úrad Európskej únie) patríme dlhodobo medzi krajiny s najvyššou mierou vlastníctva bytov a domov v Európskej únii (EÚ). Podľa posledných zverejnených údajov pre rok 2023, bývalo vo vlastnej nehnuteľnosti až 93,6 % Slovákov a Sloveniek. Po Rumunsku (s podielom 95,6 %) je to druhý najvyšší podiel v EÚ, pričom viac ako 90 % dosahujú ešte Chorváti a Maďari. V EÚ je v priemere 69,2 % obyvateľov vlastniacich nehnuteľnosť. Miera vlastníctva je ovplyvnená historickým vývojom, ale aj preferenciou
stability a túžbou po vlastnom majetku.

Čo sa týka veku, mladí ľudia (do 30 rokov) sa častejšie rozhodujú pre nájom, a to z dôvodu štúdia, práce v iných mestách, či nedostatku počiatočného kapitálu na kúpu. S pribúdajúcim vekom, obzvlášť po založení rodiny, rastie tendencia k zaisteniu si vlastného bývania prostredníctvom hypotéky.

NÁJOM: Sloboda a flexibilita

Nájomné bývanie ponúka výrazné výhody, predovšetkým pokiaľ ide o flexibilitu a nízke počiatočné náklady.

VÝHODY nájmu:

• Flexibilita: Ak viete, že sa vaša životná situácia môže čoskoro zmeniť (napríklad zmena zamestnania, sťahovanie za prácou do iného mesta, štúdium v zahraničí), nájom vám umožní rýchlejšie a jednoduchšie sa presťahovať. Ste viazaní len nájomnou zmluvou, ktorá je často na dobu určitú (rok), s možnosťou predĺženia alebo ukončenia.
• Nízke počiatočné náklady: Na začiatku platíte len depozit (zvyčajne jedno až trojmesačné nájomné) a prvé nájomné. Nemusíte riešiť vysokú hotovosť na akontáciu (minimálne 20% z ceny nehnuteľnosti pri hypotéke) ani poplatky spojené s kúpou.
• Žiadne starosti s údržbou a opravami: Všetky väčšie opravy, údržbu nehnuteľnosti a starosti so spotrebičmi rieši prenajímateľ. Nemusíte sa obávať nečakaných výdavkov na novú strechu, kotol, či vodovodné potrubie.
• Nižšie fixné náklady: Okrem nájomného a energií neplatíte daň z nehnuteľnosti, poistenie nehnuteľnosti (hoci je dobré mať poistenie domácnosti) ani poplatky do fondu opráv.
• Prechodné obdobie: Nájom je ideálny, ak si nie ste istí, v ktorej lokalite chcete dlhodobo žiť, alebo ak si šetríte na vlastné bývanie a potrebujete prechodné riešenie.

NEVÝHODY nájmu:

• Nulová návratnosť investície: Peniaze, ktoré platíte za nájom, sa vám nikdy nevrátia. Nekumulujete žiadny majetok ani si nezvyšujete čisté imanie.
• Nestabilita nájmu: Majiteľ môže nájomnú zmluvu nepredĺžiť, zvýšiť nájomné alebo byt predať, čo vás núti hľadať nové bývanie.
• Obmedzenia: Nemôžete si byt prispôsobiť svojim predstavám (väčšie úpravy, maľovanie, výmena podláh) bez súhlasu majiteľa. Často sú obmedzenia aj v otázke domácich zvierat.
• Psychologický aspekt: Pocit "niečoho vlastného" chýba.

Kedy zvážiť nájom (životné udalosti):

• Štúdium alebo práca v inom meste: Ste študent alebo mladý profesionál a viete, že sa budete po škole sťahovať, alebo zatiaľ hľadáte prácu a nemáte stabilné zamestnanie.
• Krátkodobé projekty: Vaša práca zahŕňa časté sťahovanie alebo ste na projekte, ktorý má obmedzené trvanie.
• Nízke príjmy alebo nedostatočná úverová história: Ešte nespĺňate podmienky na hypotéku alebo nemáte dostatočnú sumu na akontáciu.
• Neistota ohľadom rodinnej situácie: Nie ste si istí, kde sa chcete usadiť s rodinou, alebo či budete mať deti a budete potrebovať väčší priestor.
• Preferencie mobility: Uprednostňujete slobodu a možnosť kedykoľvek zmeniť miesto bydliska.

HYPOTÉKA: Investícia a Stabilita

Kúpa vlastnej nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky je pre mnohých Slovákov symbolom stability, istoty a dlhodobej investície.

VÝHODY hypotéky:

• Budovanie vlastného majetku: Každou splátkou hypotéky splácate istinu a budujete si vlastný majetok. Po splatení hypotéky je nehnuteľnosť vaša.
• Potenciál rastu hodnoty nehnuteľnosti: Hodnota nehnuteľností má tendenciu dlhodobo rásť, čo znamená, že vaša investícia sa môže zhodnotiť.
• Stabilita splátok: Ak si zafixujete úrokovú sadzbu na dlhšie obdobie (napríklad 5 alebo 10 rokov), viete presne, akú sumu budete mesačne platiť, čo uľahčuje plánovanie rozpočtu.
• Sloboda a personalizácia: Môžete si nehnuteľnosť upraviť podľa svojich predstáv, prerábať, maľovať a cítiť sa v nej "doma".
• Psychologický komfort: Vlastné bývanie prináša pocit stability a bezpečia.
• Možnosť refinancovania: V budúcnosti môžete hypotéku refinancovať za výhodnejších podmienok, ak úrokové sadzby klesnú.
• Daňové zvýhodnenia: Stále existujú možnosti daňových úľav na úroky z hypotéky pre splácanie úverov na bývanie (hypotekárny úver pre mladých).

NEVÝHODY hypotéky:

• Vysoké počiatočné náklady: Potrebujete dostatok vlastných zdrojov na akontáciu (minimálne 20% z ceny nehnuteľnosti) plus poplatky spojené s kúpou (právnik, kataster, znalecký posudok, bankové poplatky).
• Dlhodobý záväzok: Hypotekárny úver je záväzok na desiatky rokov (často 20-30 rokov).
• Dodatočné náklady: Okrem splátky hypotéky musíte počítať s daňou z nehnuteľnosti, poistením nehnuteľnosti, fondom opráv, poplatkami za energie a prípadnými nečakanými opravami.
• Nižšia flexibilita: Predaj nehnuteľnosti je časovo náročný a spojený s poplatkami. Sťahovanie je komplikovanejšie.
• Riziko poklesu hodnoty nehnuteľnosti: Aj keď je trend dlhodobého rastu, hodnota nehnuteľnosti môže v krátkodobom horizonte klesnúť.
• Úrokové riziko: Po skončení fixácie sa môže úroková sadzba zvýšiť, čo znamená vyššie
  mesačné splátky.

Kedy zvážiť hypotéku (životné udalosti):

• Založenie rodiny: Hľadáte stabilné a dlhodobé riešenie pre svoju rodinu s dostatkom priestoru a pocitom domova.
• Stabilné zamestnanie a príjem: Máte stabilný príjem a dostatočnú úverovú bonitu na získanie hypotéky.
• Dlhodobé plány: Plánujete zostať v jednej lokalite dlhšie ako 5-10 rokov.
• Dostatok vlastných zdrojov: Máte nasporené peniaze na akontáciu a počiatočné poplatky.
• Túžba po vlastnom majetku: Chcete budovať vlastný majetok a zabezpečiť sa na starobu.

Nájom vs Hypotéka: Porovnanie v Košiciach

Poďme sa pozrieť na konkrétne čísla, ktoré vám pomôžu lepšie pochopiť rozdiel medzi nájmom a hypotékou pri nehnuteľnosti v Košiciach. Pre ilustráciu použijeme príklad 2- izbového bytu s rozlohou približne 60m².

Predpoklady:

• Priemerná cena 2-izbového bytu v Košiciach (2024/2025): Približne 180.000€ (Môže sa líšiť v závislosti od lokality, stavu a veku bytu.)
• Priemerný nájom za 2-izbový byt v Košiciach (2024/2025): Približne 650 – 800€ mesačne (vrátane energií, v závislosti od lokality a vybavenia.)
• Hypotéka: Úver vo výške 144.000€ (80% z ceny nehnuteľnosti 180.000€)
• Akontácia: 36.000€ (20% z ceny nehnuteľnosti)
• Úroková sadzba hypotéky: Predpokladajme 3,5% p.a. (pre ilustráciu dlhodobého priemeru)
• Splatnosť hypotéky: 30 rokov (360 mesiacov)

Výpočet mesačnej splátky hypotéky:

Pre hypotéku vo výške 144.000€ s úrokovou sadzbou 3,5% p.a. na 30 rokov by bola mesačná splátka približne 645€.

Mesačné náklady pri nájme vs hypotéke (orientačné):

Poznámka: Hodnoty sú len orientačné a môžu sa líšiť v závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti,
banky a aktuálnych podmienok na trhu. Ceny energií sú taktiež odhadované.

Analýza čísel:

Ako vidíte, mesačné náklady na bývanie sú pri hypotéke často vyššie ako pri nájme, obzvlášť na začiatku. Avšak, pri hypotéke okrem splátky úveru platíte aj do fondu opráv, dane a poistenie, ktoré sa pri nájme rieši za vás. Najväčší rozdiel je v tom, že pri hypotéke budujete hodnotu – mesačná splátka zahŕňa splácanie istiny, čím sa hodnota vášho majetku postupne zvyšuje. Pri nájme platíte za "službu" bývania, ale nič vám neostáva.

Dôležité a menej známe faktory pri rozhodovaní

• Inflácia: V období vysokej inflácie je vlastníctvo nehnuteľnosti často lepšou ochranou hodnoty majetku, pretože hodnota nehnuteľností má tendenciu rásť s infláciou. Nájomné sa tiež môže zvyšovať, ale úverová splátka (po fixácii) ostáva rovnaká.
• Úrokové sadzby: Aktuálne úrokové sadzby majú zásadný vplyv na výšku splátky hypotéky. V období vysokých sadzieb môže byť nájom výhodnejší, zatiaľ čo pri nízkych sadzbách sa kúpa stáva atraktívnejšou. Je dôležité sledovať predikcie úrokových sadzieb a zvážiť dobu fixácie.
• Ceny nehnuteľností: Prieskum cien nehnuteľností v danej lokalite je kľúčový. Ak sú ceny extrémne vysoké a očakáva sa ich pokles, môže byť strategickejšie počkať a zatiaľ zostať v nájme.
• Skryté náklady na bývanie: Pri vlastnom bývaní sa môžu objaviť nečakané náklady na opravy a údržbu. Je dôležité mať vytvorenú finančnú rezervu na tieto situácie.
• Hodnota „duševného pokoja“: Pocit stability a istoty vlastného bývania je pre mnohých neoceniteľný a nie je možné ho vyčísliť peniazmi.
• Alternatívne investície: Ak sa rozhodnete pre nájom, môžete peniaze, ktoré by ste inak dali na akontáciu, investovať. Dôležité je porovnať potenciálny výnos z investícií s potenciálnym zhodnotením nehnuteľnosti a úsporou na nájme.

ZÁVER: Ktorá cesta je tá pravá pre vás?

Neexistuje jednoznačná odpoveď na otázku, či je lepší nájom alebo hypotéka. Je to veľmi individuálne rozhodnutie, ktoré závisí od vašej aktuálnej životnej situácie, finančnej stability, kariérnych plánov a osobných preferencií.

Ak si ceníte flexibilitu, nechcete sa viazať na jedno miesto a nemáte dostatok financií na kúpu, nájom je pre vás ideálnym riešením. Je vhodný pre mladých ľudí, ktorí si budujú kariéru, študentov alebo tých, ktorí preferujú mobilitu.

Ak hľadáte stabilitu, chcete budovať vlastný majetok a máte dostatočné finančné zázemie, hypotéka a kúpa vlastného bývania sú pre vás tou správnou cestou. Je to dlhodobá investícia do budúcnosti, ktorá prináša pocit istoty a slobody.

Predtým, ako sa rozhodnete, odporúčam:

1. Dôkladne si zanalyzujte svoje financie: Spočítať si príjmy, výdavky, úspory a reálne odhadnúť, koľko si môžete dovoliť platiť mesačne.
2. Zvážte svoje životné plány: Kde sa vidíte o 5, 10, 20 rokov? Bude vaša práca vyžadovať sťahovanie? Plánujete založiť rodinu?
3. Konzultujte s odborníkom: Finančný poradca vám pomôže prejsť si všetky možnosti, vypočítať optimálnu hypotéku a zvážiť všetky riziká a prínosy.

Verím, že tento článok vám poskytol ucelený pohľad na tému nájom vs hypotéka a pomôže vám urobiť správne rozhodnutie. Ak máte akékoľvek otázky, neváhajte ma kontaktovať!