Ako finančná poradkyňa sa často stretávam s otázkou, čo presne znamenajú rôzne „ťarchy“ a „obmedzenia“ na liste vlastníctva (LV) a aký majú vplyv na kúpu nehnuteľnosti, najmä ak ju chcete financovať hypotékou.
Ako to vlastne je?
1. List vlastníctva – váš hlavný sprievodca
Kľúčovým dokumentom, ktorý vopred odhalí všetky riziká a má priamy vplyv na to, či vám banka schváli úver, je List vlastníctva (LV).
Ešte predtým, ako si nehnuteľnosť zamilujete a dohodnete sa na cene, vyžiadajte si jej aktuálny LV. Je to prvý a najdôležitejší krok.
LV sa delí na tri hlavné časti:
- Časť A: Majetková podstata
Nájdete tu informácie o nehnuteľnosti (popis, výmera, súpisné číslo) a o jej príslušenstve (pozemok, stavby).
- Časť B: Vlastníci a ich podiely
Uvádza sa tu, kto je aktuálnym vlastníkom a aký je jeho podiel (napr. 1/1, ak je jediným vlastníkom).
- Časť C: Ťarchy a obmedzenia
Táto časť je najdôležitejšia pri posudzovaní rizika. Uvádza všetky obmedzenia vlastníckeho práva – teda ťarchy (napr. vecné bremená, záložné práva, exekúcie).
2. Najčastejšie typy tiarch a ich dopad na kúpu
Ťarcha je v podstate právo tretej osoby k vašej nehnuteľnosti alebo obmedzenie, ktoré vám ako vlastníkovi bráni v plnom výkone vlastníckeho práva.
VECNÉ BREMENO
Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného. Podľa typu bremena sa delí na:
- Vecné bremeno práva prechodu/prejazdu alebo vedenia inžinierskych sietí:
- Typicky ide o právo suseda prechádzať cez váš pozemok alebo právo distribučných spoločností mať na ňom vedenie plynu, vody či elektriny.
- Spravidla je to menší problém, ak neobmedzuje využitie nehnuteľnosti. Banky takéto bremená často akceptujú, no môžu mať vplyv na trhovú hodnotu stanovenú znaleckým posudkom.
- Vecné bremeno práva doživotného bývania a užívania (právo dožitia):
- Toto je najčastejší a najproblematickejší typ. Znamená, že konkrétna osoba má právo bývať v nehnuteľnosti až do svojej smrti, aj keď už nie je vlastníkom.
- Ak kupujete nehnuteľnosť s úmyslom ju založiť v banke, ide o vážny problém. (Viď časť 3 – Vplyv vecného bremena).
ZÁLOŽNÉ PRÁVO
Je to ťarcha, ktorú banka zriaďuje automaticky vo svoj prospech pri poskytnutí hypotéky.
Ak kupujete nehnuteľnosť, na ktorej viazne hypotéka (záložné právo) pôvodného majiteľa, nie je to prekážka. Nová banka splatí starú hypotéku predávajúceho. Tým sa ťarcha na nehnuteľnosti vymaže a vlastníctvo sa prenesie na vás.
EXEKÚCIA ALEBO PREDKUPNÉ PRÁVO
Exekúcia na LV robí nehnuteľnosť pre banky neakceptovateľnou. Takúto nehnuteľnosť nie je možné založiť. Musí byť bezpodmienečne zrušená pred podaním žiadosti o hypotekárny úver.
Predkupné právo obmedzuje vlastníka v tom, že v prípade predaja musí najskôr ponúknuť nehnuteľnosť oprávnenej osobe (ak ide o vecné predkupné právo zapísané na LV).
3. Vplyv vecného bremena na akceptáciu hypotéky bankami
Pre kupujúceho, ktorý potrebuje úver, je táto časť kľúčová:
Väčšina slovenských bánk neakceptuje ako zábezpeku na hypotéku nehnuteľnosť, na ktorej viazne vecné bremeno práva doživotného bývania a užívania.
Prečo banky neakceptujú právo dožitia?
Hypotéka je pre banku zabezpečená záložným právom k nehnuteľnosti. Ak by klient úver nesplácal, banka by nehnuteľnosť predala v dražbe. Ak je však na LV zapísané právo dožitia (teda že niekto má právo v nej bývať do konca života), záujem o kúpu takejto nehnuteľnosti je minimálny alebo nulový. Predaj by bol sťažený alebo nemožný, a banka by tak nemala ako získať svoje peniaze späť. Z tohto dôvodu je vecné bremeno dožitia pre banku príliš veľké riziko.
Kedy je možné získať úver?
- Akceptovateľné vecné bremeno: Ak ide o vecné bremeno inžinierskych sietí alebo prechodu, banky sú spravidla flexibilnejšie a toto bremeno akceptujú. Avšak, môže to mať vplyv na znalecký posudok a výslednú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú banka zohľadní.
- Neakceptovateľné vecné bremeno (Právo dožitia): Ak je na LV zapísané právo dožitia, existujú len dve cesty:
- Zrušenie vecného bremena: Najčastejším riešením je, že predávajúci zabezpečí zrušenie vecného bremena (podpísaním dohody s oprávnenou osobou a podaním návrhu na kataster) ešte pred podaním žiadosti. Bez výmazu banka úver nepustí.
- Založenie inej nehnuteľnosti: Ak nie je možné vecné bremeno zrušiť, nehnuteľnosť s ťarchou nemôžete použiť ako zábezpeku. Museli by ste banke založiť inú, čistú nehnuteľnosť, ktorá je vo vašom vlastníctve alebo vo vlastníctve tretej strany, ktorá s tým súhlasí.
4. Ako správne postupovať pri kúpe nehnuteľnosti s
ťarchou
Ak zistíte, že na LV nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, je ťarcha, postupujte systematicky:
- Definujte ťarchu: Zistite, aký je presný typ ťarchy (časť C LV) a v prospech koho je zriadená.
- Konzultácia s poradcom: Okamžite kontaktujte svojho finančného poradcu. Ten posúdi, či danú ťarchu banky akceptujú a či je potrebné ju zrušiť.
- Dohoda s predávajúcim: Ak je nutný výmaz (napr. pri práve dožitia alebo záložnom práve), dohodnite sa na tom v rezervačnej zmluve, kde sa kupujúci zaviaže, že po vybavení hypotéky si nehnuteľnosť kúpi. V prípade, ak kupujúcemu banka úver neschváli, predávajúci si ponecháva dohodnutú výšku zálohy.
- Bezpečnosť peňazí (Úschova): Úschova je dohoda medzi kupujúcim, predávajúcim a tretím, nezávislým subjektom (notár, advokát alebo banka), kedy sa kúpna cena vyplatí predávajúcemu až po splnení všetkých podmienok, vrátane vkladu vlastníckeho práva na katastri a zrušenia/výmazu problematických tiarch. V súčasnosti je to veľmi málo využívaná forma ochrany kupujúceho i predávajúceho, nakoľko banky majú veľmi dobre legislatívne ošetrenú ochranu ako predávajúceho, tak i kupujúceho.
Záver: Transparentnosť a dôkladná príprava sú kľúčové. Vďaka spolupráci s finančným poradcom a právnikom si môžete zabezpečiť, že kúpa nehnuteľnosti s ťarchou prebehne hladko a bez zbytočných komplikácií pri financovaní.
Ak sa chystáte na kúpu nehnuteľnosti s akoukoľvek ťarchou, alebo len potrebujete zistiť najvýhodnejšie podmienky pre vašu hypotéku, neváhajte ma kontaktovať. Rada vás celým procesom bezpečne prevediem.
