Čo sa dramaticky zmení v hypotékach? Kto by sa mal s hypotékou poponáhľať do konca roka?
Téma hypotekárnych úverov už dlho nezahŕňa len banky a financovanie nehnuteľností. Aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami je natoľko kritická a napätá, že enormné ceny nehnuteľností spôsobujú, že sa vlastné bývanie stáva pre veľkú časť Slovákov nedostupné. Rastú aj úroky na hypotékach, do toho čelíme inflácii, nárastu cien potravín aj energií.
Od januára 2023 budú však hypotéky ešte nedostupnejšie. Koho sa to týka? Čo je to strieborná hypotéka?
Je lepšie zlato, či striebro?
Strieborná hypotéka – hypotéka, ktorú človek spláca až do dôchodku, vrátane dôchodkového veku, t.j. keď už nepracuje, teda s najväčšou pravdepodobnosťou už nie je zárobkovo činný.
Národná banka Slovenska sa rozhodla eliminovať nadmerné zadlžovanie ľudí v dôchodkovom veku a to preto, že až tretina úverov svojou splatnosťou zasahuje za produktívny vek dlžníkov. Tento trend zasahovania úverov až do dôchodku umožňuje momentálne ľuďom čerpať stále vyššie úvery. Čo je samozrejme veľmi pozitívna správa pre každého, kto sa rozhodne pre hypotéku vo veku 40+.
Aké konkrétne zmeny nás teda čakajú?
Po novom budú banky musieť znižovať limit DTI klientom, ktorých hypotéky budú zasahovať za splatnosť po dôchodkovom veku. Čo to znamená? DTI (ročný príjem klienta a jeho príslušného násobku) je pomer celkovej zadĺženosti žiadateľa o úver voči jeho čistému ročnému príjmu. Od toho sa následne odvíja maximálny úverový strop, čiže najvyššia možná čiastka, o ktorú môžete žiadať na základe vášho príjmu. V súčasnosti to funguje a je nastavené tak, že každý žiadateľ o úver má možnosť získať ho v maximálnej výške 8-násobku svojho ročného príjmu. Tu sa zrátajú nielen existujúce úvery klienta, ale aj nové úvery. Podľa nových pravidiel, ktoré budú platné od 1.1. 2023 bude platiť, že banky budú znižovať tento limit DTI pre ľudí starších ako 40 rokov s tým, že toto znižovanie DTI sa bude týkať takých žiadostí, ktoré budú zasahovať za dôchodkový vek, teda za 65 rokov.
Čo nás čaká a neminie
Plánované znižovanie bude prebiehať tak, že s každým pribúdajúcim rokom sa maximálny limit, teda hodnota 8 bude znižovať o hodnotu 0,25. V preklade to znamená, že klient, ktorý bude mať štyridsať rokov, si už bude môcť zobrať len úver v hodnote 7,5 násobok limitu. 43 ročný človek si bude môcť zobrať úver už len v hodnote 7,25 násobku hodnoty limitu až po hodnotu 3, čo je najnižší možný limit pre získanie hypotéky. Znamená to, že ľudia vo veku 40 a viac rokov si stále budú môcť brať úvery, ich výška však bude vekom limitovaná. Vo finále môžeme povedať, že títo ľudia budú môcť čerpať úvery zhruba o 15% nižší ako by tomu bolo podľa aktuálne platných pravidiel.
Cieľom NBS nie je limitovať maximálnu splatnosť hypotéky. Naďalej bude možné splácať hypotéku aj v dôchodkovom veku, rozdiel bude vo výške úveru, ktorú bude možné získať. V prípade, že si žiadateľ bude chcieť ponechať index na 8 násobku limitu, bude ho však musieť splatiť do dovŕšenia dôchodkového veku, teda do šesťdesiateho piateho roku života. To však pri súčasných úrokoch znamená aj výrazne vyššiu splátku.
Tu narážame na ďalšie pravidlo a ďalší parameter, ktorý NBS sleduje a musia ho zohľadňovať aj ostatné banky a to je limit DSTI – tento limit znamená, že vaše splátky nesmú presiahnuť 60% vášho čistého mesačného príjmu zníženého o životné minimum za každú vyživovanú osobu v domácnosti. Limitujúci sa teda stáva nielen úverový strop a to z hľadiska ročného príjmu, ale aj maximálna možná splátka. Banky navyše musia túto splátku klienta stresovať prostredníctvom stress testu.
Stress test je nástroj, ktorým banky pri splátke úveru na bývanie musia umelo navýšiť o 2% a tým pádom z hľadiska porovnania limitu TDI vs. DSTI je to práve výška mesačnej splátky, ktorá nepustí dlžníka ku schváleniu úveru. Pretože mu jednoducho jeho mesačný príjem po odpočítaní limitov nebude podľa banky postačujúci na bežný život i splátku hypotéky, s ktoru banky rátajú do budúcnosti aj s jej navyšovaním.
Čas sú peniaze
Situácia v bankách je momentálne stabilizovaná, v porovnaní so začiatkom roka 2022, kedy schvaľovanie úverov trvalo dlhé týždne, niekedy aj mesiace. V momentálnej situácii – inflácia, vysoké ceny nehnuteľností a vysoké úroky, žiadateľov o úrok nie je veľa. Situácia v bankách je aktuálne stabilizovaná, teda banky plynule vybavujú spracovania úverov. Takže celkový proces schválenia úveru v banke môže byť do konca roka značne jednoduchší a rýchlejší.
V takýchto prípadoch môže proces od podania žiadosti o úver, cez skompletizovanie podkladov, vypracovanie znaleckého posudku až po čerpanie hypotéky je dnes možné vybaviť v priebehu dvoch týždňov. Je reálne to stihnúť.
Ďalšou možnosťou je vybaviť si žiadosť o úver v banke, ktorá poskytuje tzv. Úver naopak. To znamená, že vám banka najskôr schváli úver a vy máte 6 mesiacov čas na doloženie nehnuteľnosti. Tým pádom bude váš úver schválený ešte podľa aktuálne stále platných podmienok.
Dobrá rada na záver
V prípade, že v najbližšej dobe plánujete nejaku vyššiu investíciu, či hypotekárny úver, je vždy dobré obrátiť sa na odborníka. Jeho rady a skúsenosti sú pre vás bezplatné. Napriek tomu je pomoc finančného poradcu nenahraditeľná. Ušetrí vám veľa času, stresu, papierovania a v neposlednom rade, samozrejme, aj veľa peňazí.
Každý dobrý finančný poradca má dobré vzťahy s pracovníkmi v bankách, pretože je s nimi v pravidelnom pracovnom kontakte. Denne s nimi rieši rôznorodé ľudské situácie a má tak prehľad o aktuálnych podmienkach v každej jednej banke. Má teda všetky banky “obehané” za vás, v dokumentoch potrebných k akýmkoľvek finančným úkonom má dokonalý prehľad.
Tieto zdanlivo bežné situácie si viete samozrejme vyriešiť aj sami. Našťastie nám však moderná doba poskytuje poradenstvo skúsených odborníkov na financie, ktorí dokážu optimalizovať takmer všetko.
